主题: 府谷房价会涨吗

  • 灭害灵
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  • 发表于:2014/9/21 9:59:32
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近段时间府谷贬值最快的除了人与人之间的“信任”问题,更重要的是在经济持续恶化的背景下,企业破产,外来人口流失,房子的“租客”减少,有价无市,“吵房团”已背负了高额的贷款利息,不是赖账就是跑路,急切期盼政府调控房价上涨的理想似乎破灭,商界与政界在反腐高压态势下关系又变得非常微妙,官员的频繁调动让“寻租”以虎为靠山的地产商不像往年那么容易“调控”市场,导致处于极为被动局面,笔者以下着重谈谈自己对此的看法:


一、从数字角度分析:根据2010年第六次人口普查统计,府谷全县人口约22万人,城内人口不足18万,在看看房子的数量,新府山经济适用房与个人商品住宅总数已达到3万套,新区个人小产权住宅和经济适用房以及个人大产权商品住宅累计超4万套,从县老城区到华龙桥的小产权房少说也有8万套吧,保守估计县城内房产数量远远大于15万套,平均一套房只住不到1.2人,曾在2012年每平米最高超过万元的实价,如今最高不过6千元的虚价,笔者不禁要问:当房子的数量大于人口的数量时,房价还可能上涨吗?


二、府谷房子产权存在三种现状:一个是一人多套房或多栋楼,另一个就是几个人(一家人)一套房或者是无房户,能拥有多套房的房主均与煤炭、土地、银行贷款、个人非法集资、行政权力相关。


三、为什么许多人没房?一是买不起房者多数是合法而忠诚的无产阶级,他们只希望通过自身的勤劳来赚少量的钱,没有野心,甚至在银行连贷款都没有,即使有也非真实的用款人,靠工资靠苦劳注定会在泡沫经济时代失去购房能力;二是非县城工作人员,这类人群一般没有人际关系而调动困难,长期在乡下工作,自然对在城里购房心有余而力不足;三是老弱病残群体,这类人一般居住在农村,对城里的高楼、空气、水源、食品、环境均显得格格不入,另外受传统的“落叶归根”文化影响,不愿再年迈之际远离故土;四是部分有钱人通过非法破坏当地生态环境赚钱后逃离府谷的,他们多数已在全国其它地方购得房产,所以没必要在当地买房。


        四、房价将跌至何种红线?据业内人士估算,高石崖与新区盐沟及火车站附近地价相对便宜,建房成本约每平米900元左右,相比黄金地价的新区经济适用房成本每平米不足2000元,如今每平米依然徘徊在4000多元的高价,离成本价还需一个较长的降价过程,按市场经济学推算:价格始终是围绕价值(这里指成本价)上下波动,也就是说前10年房价位于价值的上端前进,相信在不远的将来难以摆脱市场价格自身向下运行的命运,最终必然回归理性。


五、关于房贷背后的法律问题,对于2013年之前购房的客户来说,高额的房价迫使他们办理了房贷,在完成首付后每月需缴纳几千至上万元的房款,如今钱难赚了,房价降了,可月缴房贷额是靠合同数缴纳而不是由市场来调节,这时客户难以承担高额房贷,就想方设法寻求法律的拒缴理由,比如开发商未按时缴房,某些条款与实际不符,如客户未按期给银行偿还贷本息,银行将自动扣除开发商存放银行的准备金,如果准备金扣完,那么银行只能起诉客户,客户可能会同时起诉开发商,如果开发商此时跑路,那么损失最大的依然是客户,也就是说购房者始终处于这场游戏的最末端。


六、府谷县城的房子真的值钱吗?按照风水学布局,新区经济适用房基本符合“背靠山面向水”的特征,背向西北,面向东南,唯一不完美的地方是;府谷的黄河水自古向西流。从安全角度考虑,建在黄河岸边的楼房,一个是地基易受地下水流影响,地基易变形,另一个原因是由于近年来气温上升,雨水开始逐年增多,应重点考虑防洪;对于20层以上的楼层(高于68米),防火一直是个难题,消防云梯技术的发展到今天也无法解决高层的火灾,所以选择楼层对于防火安全很重要;当然对于注重健康的人来说农村的房子价最高,空气质量和人居环境都占优势,所以房子的真实价格在于你的选择,你可以从风水、安全、健康、人居条件等各个角度来做出属于自己判断。


七、府谷空置房较多。由于外来人口主要集中居住在乡镇矿区或工厂附近,城内从事经商的外来人口比重下降,街面广告牌与报纸招租广告已占据很大版块,房租今年下跌最为明显;另外本地人受三角债务牵连,许多外出躲避债务,房子上锁成为临时储物仓库。房产商未销售的小产权房如今也近似烂尾楼,一栋二十几层的大楼,晚上亮灯也不过几户,有人说主人为了逃避债权人讨债而常在黑暗的光线下生活,有人说主人房多只能上锁霸占,不过无论怎样的理由都无法让广大无房户搬进新府山与新区的空置房。
八、房产税实行与房屋信息全国联网姗姗来迟。习主席不断解聘并接任新的党中央领导小组,让贪官欲望的权利进一步缩小,长期以来政商勾结是阻碍执行房产税的一大顽疾,有专家推测:房产税的正式征收应该推迟到2016年,也是房价真正下降的开始,不过也有人提出质疑,强调“羊毛自古出在羊身上”的管本政治,随着国家新的政策不断出台,房产税究竟由消费者买单还是有房产商买单我们将拭目以待。


九、房产的寿命。大产权房主要以钢混结构为主,按照我国相关法律规定,有效期限一般为70年,70年后我们该怎么办?这就是说买了一套大产权房在某种意义上等同于租了70年,只不过房租要么一次性付清,要么按房贷分期付款而已;小产权房以砖混结构为主,设计寿命为50年,小产权房在没有得到国家法律正式认可的情况下,面临着随时被拆的风险,那么二者共同致命的安全隐患在哪里呢?一是有些开发商在建房时将工程转包,建筑商为了减少成本,采用小厂家生产的不达标钢筋建造,钢筋不仅强度任性不够,直径也不足,甚至连水泥也如此糟糕,度数与杂质以及强度均存在问题,安全性你懂得。


十、府谷城内的地质构造。 第一层是土壤,第二层是岩石,第三层是煤炭,第四层是岩石。由于表层土壤覆盖较浅,府谷城内大多数楼房地基均建在第二层岩石上方。据说兴茂大楼在开挖地基时,挖到第二层岩石下方并塌陷,原来是保德神华煤矿掘进的采空区,不管此事是否真实,该大楼的坚固程度不言而喻。新区因建房而挖平部分大山,在山体的断崖面,你会惊讶的发现该山体处于倾斜状态,为什么会倾斜呢?千百年来,由于黄河途径此处,山体下方受水流长期影响难以正立,或许只有这个理由可以解释,类似情况还有海则庙红高粱垃圾处理厂附近的山体倾斜问题。


十一、选择什么样的房子最适合自己?


瑞士伯尔尼大学的研究人员最近在楼层与人类寿命长短之间找到联系,认为住得越高寿命越长。研究表明,对于那些住在8楼以上的人来说,他们提早死亡的几率要比住在低层的人低22%。得出这些结论的理由又是什么呢?主要是空气质量好,其实笔者通过查询有关科学数据,十一层以上尘埃最少。那么府谷的空气污染物主要是什么呢?由于县城周边以煤炭为主的厂矿较多,而煤炭燃烧后能排放出一种带电的放射性致癌颗粒,致使当地呼吸道感染频率与致癌律长期保持稳定增长。那么有些人为什么不愿意放弃平房呢?因为前期开发商通过“圈地运动”将大量房客赶到了楼上,结果住在高楼的却失去了土地,几十户甚至上百户居民共享一块土地使用权,得到的国有土地使用证并未明确划分地面具体产权。住在平房除了不用担心断水断电的麻烦,物业费基本没有,不过经济条件的好坏决定居住着阶级的选择。


        十二、3D打印机将改变未来府谷房地产市场。随着打印机技术的发展,日前上海一家公司利用3 D打印机技术,成功打印出一套房子,原料主要成分是水泥,也就是说未来可以按照自己的设计理念来建造房子,只需一张图纸和一台打印机就足够了,时间短,成本低,房价自然会下降。


总的来说,该不该买房?府谷房价是否会上涨?还需要我们根据自身的经济状况来决定。

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  • 灭害灵
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  • 发表于:2014/9/21 20:41:07
  1. 沙发
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  • listener
  • 发表于:2014/9/22 16:13:33
  1. 3楼
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楼主的数据是哪来的?
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  • 青云
  • 发表于:2014/9/23 9:02:31
  1. 8楼
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住宅土地使用权满70年后自动续期,就是说再续70年,起码法律现在是这么规定的,不要这么没文化
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  • 小谷谷
  • 发表于:2014/9/25 13:42:28
  1. 17楼
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好厉害的样子==!
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话唠身边事,传递府州情!
  • 清炒苦瓜
  • 发表于:2014/10/19 17:33:22
  1. 23楼
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等着吧
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  • guest7653979
  • 发表于:2014/10/25 21:34:03
  1. 26楼
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说了这多,分析的有一定道理,准备了好长时间吧!值的我们向楼主致敬!哎……真不敢想象这样的经济继续下去,府谷是什么样子,府谷人是什么样子。
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既然自己选择了就必须走下去……
  • 玉门关外
  • 发表于:2014/11/29 23:06:59
  1. 29楼
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谢谢楼主,让我找到了做房哥的自信,在未来,房子每套仅售一万元,儿子一套,女儿一套,再置一套做仓库,
  • 玉门关外
  • 发表于:2014/11/29 23:07:46
  1. 30楼
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谢谢楼主,让我找到了做房哥的自信,在未来,房子每套仅售一万元,儿子一套,女儿一套,再置一套做仓库,
  • 玉门关外
  • 发表于:2014/11/29 23:19:22
  1. 31楼
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府谷现在最要命的是,经济不看好,外来人口留不住
  • ┽→旭馹東陞﹏
  • 发表于:2015/1/2 18:45:59
  1. 33楼
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小县城房价和沿海城市差不多了!环境那么差,这样下去人口流失越来越大!为家乡的明天担忧
  • 日光、倾城
  • 发表于:2015/1/6 21:34:11
  1. 34楼
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分析的不错嘛
  • 蓝蓝天空
  • 发表于:2015/5/14 17:42:53
  1. 36楼
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希望多降一点,那样就可以买房了
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